საცხოვრებელი სადგომით მოსარგებლის მესაკუთრედ ცნობა

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა პალატის მოსამართლეს, ბატონ პაატა ქათამაძეს


მოწინააღმდეგე მხარის _ დალი, საბინა და მარატ პეტრიაშვილების, მამედ მამედოვის წარმომადგენლის რევაზ რიჟამაძის, მის. ქ. თბილისი, ფონიჭალა 3, კორპ. 11.ბინა 28.
ტელ 893320933




წერილობითი მოსაზრებები

კასატორ ელმან ახმედოვის საკასაციო საჩივარის დასაშვებობის თაობაზე



ე.ახმედოვის საკასაციო საჩივარში მოცემული პრეტენზიები არ შეიცავს სამართლებრივ დასაბუთებას და შესაბამისად, სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება არ განსხვავდება მსგავსი კატეგორიის საქმეებზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მიერ დამკვიდრებული პრაქტიკისაგან. კერძოდ:

სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილია, რომ მხარეთა შორის სამართლებრივი ურთიერთობა წარმოშობილია “საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობის შესახებ” საქართველოს კანონით დადგენილი გარიგების საფუძველზე, რაც არ იწვევს მხარეთა შორის დავას.
სააპელაციო სასამართლომ მიიჩნია, რომ მესაკუთრე ე.ახმედოვი ბოროტად იყენებდა “საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობის შესახებ” საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის მე-3 ნაწილით მინიჭებული უფლებას და აჭიანურებდა მოეთხოვა მოსარგებლესათვის საცხოვრებელი სადგომის მფლობელობის შეწყვეტა საცხოვრებელი სადგომის საბაზრო ღირებულების 75%-ის გადახდის სანაცვლოდ. ამასთან ერთად, სააპელაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ ე. ახმედოვს არ გამოუხატავს ნება ამ თანხის გადახდის შესახებ და არც სასამართლოში შეტანილია სარჩელი (შეგებებული სარჩელი).
კასატორი საკასაციო საჩივარში აღნიშნავს, რომ იგი მზად იყო, მოსარჩელისათვის გადაეხადა აღნიშნული კანონის მე-2 მუხლის მე-3 ნაწილით გათვალისწინებული საცხოვრებელი სადგომის საბაზრო ღირებულების 75%, რაც არ გაითვალისწინა სააპელაციო სასამართლომ. ამასთან მიმართებაში აღნიშნავთ, რომ “საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობის შესახებ” საქართველოს კანონი აწესრიგებს საცხოვრებელი სადგომის მესაკუთრესა და მოსარგებლეს შორის 1927 წლის 25 თებერვლიდან 1996 წლის 27 იანვრამდე წარმოშობილ იმ ურთიერთობებს, რომლებიც სპეციალურ მოწესრიგებას მოითხოვს (კანონის პირველი მუხლი).
აღნიშნული სპეციალური მოწესრიგება ითვალისწინებს განსახილველი მატერიალურ-სამართლებრივი ურთიერთობიდან გამომდინარე მხარეთა მიერ ურთიერთდათმობის ისეთ სამართლებრივ მარეგულირებელ მექანიზმებს, რომლის განხორციელება შესაძლებელია, (მხარეთა დავის არსებობის შემთხვევაში), სახელმწიფო იძულებითი აპარატის გამოყენებით. აღნიშნული მიუთითებს იმაზე, რომ, თუ მხარეებს არ სურთ საქმე მორიგებით დაამთავრონ, სასამართლო ამ კანონით გათვალისწინებული ფაქტობრივი გარემოებების არსებობის შემთხვევაში, მიიღებს გადაწყვეტილებას, კანონით მოცემული ურთიერთდათმობიდან გამომდინარე მოთხონათა იძულებითი აღსრულების თაობაზე.
საკასაციო პალატის ყურადღებას გავამახვილებთ იმ გარემოებაზე, რომ ე. ახმედოვს არ აღუძრავს შეგებებული სარჩელი, რაც მიუთითებს იმაზე, რომ მას არ სურდა თავისი უფლების რეალიზაცია მოეხდინა იძულებით. ვთვლით, რომ სააპელაციო სასამართლოს მიერ არ იყო დარღვეული კანონი გადაწყვეტილების გამოტანის დროს. ამდენად, არ შეიძლება გაზიარებულ იქნეს კასატორის მოსაზრება იმის შესახებ, რომ სააპელაციო სასამართლომ დაარღვია კანონი, რადგან იგი მზად იყო მოსარჩელისათვის გადაეხადა აღნიშნული კანონის მე-2 მუხლის მე-3 ნაწილით გათვალისწინებული საცხოვრებელი სადგომის საბაზრო ღირებულების 75%. ამასთან მიმართებაში განვმარტავთ, რომ ზემოაღნიშნული კანონის მე-2 მუხლის მე-3 ნაწილის თანახმად, “თუ მხარეებს შორის არსებობს გარიგება საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ, მესაკუთრეს უფლება აქვს მოსარგებლეს მოსთხოვოს საცხოვრებელი სადგომის მფლობელობის შეწყვეტა, მხოლოდ მოსარგებლისათვის (ან თავდაპირველი მოსარგებლის
უფლებამონაცვლისათვის) დაკავებული საცხოვრებელი სადგომის საბაზრო ღირებულების 75%-ის გადახდის შემთხვევაში”.აღნიშნული დანაწესი მიუთითებს იმაზე, რომ მოსარგებლის მიერ ნებაყოფლობით მოთხოვნის დაუკმაყოფილებლობის შემთხვევაში მესაკუთრეს ეძლევა უფლება თავისი მოთხოვნის სასარჩელო წესით რეალიზაციაზე, რაც არ გამოუყენებია ე. ახმედოვს. ამდენად, აღნიშნული კანონი ზღუდავს მხოლოდ მოსარგებლის მატერიალურ-სამართლებრივი უფლების გამოყენებას და არა პროცესუალურ-სამართლებრივს. მატერიალურ-სამართლებრივი შეზღუდვა გამოიხატება იმაში, რომ მოსარგებლეს უფლება აქვს, მესაკუთრეს მოსთხოვოს შესაბამისი ანაზღაურების (დაკავებული საცხოვრებელი სადგომის საბაზრო ღირებულების 25%-ის) სანაცვლოდ დაკავებულ საცხოვრებელ სადგომზე საკუთრების უფლების გადაცემა მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ მესაკუთრე უარს აცხადებს მოსარგებლისათვის განსახილველი კანონის მე-2 მუხლის მე-3 პუნქტით გათვალისწინებული კომპენსაციის გადახდაზე (“საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობის შესახებ” საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის მე-6 პუნქტი). მხარეთა შორის დავის შემთხვევაში აღნიშნული დანაწესი ექვემდებარება იძულებითი აღსრულებას, რომლის სამართლებრივ წინაპირობებს წარმოადგენს სარჩელი. აღნიშნული მიუთითებს იმაზე, რომ კონკრეტულ შემთხვევაში მოსარგებლეს ყოველთვის აქვს უფლება, აღძრას სარჩელი და მოითხოვოს კანონით მინიჭებული უფლების დაკმაყოფილება, მიუხედავად იმისა, მესაკუთრეს აღძრული აქვს თუ არა მის წინააღმდეგ სარჩელი აღნიშნული კანონის მე-2 მუხლის მე-3 ნაწილის მოთხოვნით.
ამრიგად, ზემოაღნიშნულის გათვალისწინებით მოწინააღმდეგე მხარე ვთვლით, რომ იმ შემთხვევაში, თუ მესაკუთრეს არა აქვს აღძრული სარჩელი მოსარგებლის წინააღმდეგ, როდესაც ეს უკანასკნელი სასარჩელო წესით დავობს დავისი უფლების თაობაზე, მხოლოდ მესაკუთრის ახსნა-განმარტებები განსახილველი კანონის მე-2 მუხლის მე-3 პუნქტით გათვალისწინებული კომპენსაციის გადახდის მზადყოფნის შესახებ არ შეიძლება გახდეს მოსარგებლის სარჩელის არდაკმაყოფილების საფუძველი, რადგან აღნიშნული შემთხვევა (მესაკუთრის მიერ კანონის მე-2 მუხლის მე-3 პუნქტით გათვალისწინებული უფლების იძულებითი წესით რეალიზაციის მოთხოვნის სარჩელის არ არსებობის შემთხვევაში) მიუთითებს მესაკუთრის მიერ “საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობის შესახებ” საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის მე-3 პუნქტით გათვალისწინებული უფლების იძულებით გამოყენებაზე უარის თქმაზე, რაც თავისთავად იწვევს ამავე კანონის მე-2 მუხლის მე-6 პუნქტით მოსარგებლითვის მინიჭებული უფლების რეალიზაციის შესაძლებლობას.
“საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ” კანონის მე-2 მუხლის მე-3 პუნქტის თანახმად, მხარეთა შორის საცხოვრებელი სადგომის სარგებლობის უფლების დათმობის გარიგების არსებობის შემთხვევაში მესაკუთრეს უფლება აქვს, მოითხოვოს მოსარგებლის მფლობელობის შეწყვეტა დაკავებული საცხოვრებელი სადგომის საბაზრო ღირებულების 75%-ის გადახდით. თავის მხრივ, კანონის მე-2 მუხლის მე-6 პუნქტის თანახმად, თუ მესაკუთრე უარს აცხადებს კომპენსაციის გადახდაზე, მოსარგებლესაც აქვს უფლება, მოითხოვოს საცხოვრებელ სადგომზე საკუთრების უფლების გადაცემა საბაზრო ღირებულების 25%-ის გადახდის სანაცვლოდ. ამასთან, თუკი მესაკუთრეს და მოსარგებლეს ერთდროულად აქვთ სურვილი, განახორციელონ კანონით მათთვის მინიჭებული ზემოაღნიშნული უფლებები, ამავე კანონის მე-2 მუხლიდან გამომდინარე, უპირატესობა ენიჭება მესაკუთრის ნებას, რაც იმას ნიშნავს, რომ ორივე მოთხოვნის არსებობის პირობებში დაკმაყოფილდება მესაკუთრის მოთხოვნა.
აღნიშნული წარმოადგენს მესაკუთრის მატერიალურსამართლებრივი უფლების უპირატესობას მოსარგებლის უფლებასთან შედარებით. სადავოდ ქცეული მატერიალური უფლებების რეალიზაცია შესაძლებელია სასამართლოსადმი სარჩელით ან შეგებებული სარჩელით მიმართვის მეშვეობით საპროცესო კანონმდებლობით დადგენილი წესით. სასამართლო საქმის განხილვისას ხელმძღვანელობს მკაცრად განსაზღვრული საპროცესო წესებით და შებოჭილია მხარეთა მოთხოვნის ფარგლებით. “საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ” კანონით გათვალისწინებული სამართლებრივი ურთიერთობის მონაწილე მხარეებს აქვთ უფლება, მოსარგებლესა და მესაკუთრეს შორის შეთანხმების მიღწევის საკითხი ნებაყოფლობით სასამართლოს გარეშე მოაწესრიგონ. როდესაც ეს სამართალურთიერთობა სასამართლო წესით ხდება სადავო, ზემოაღნიშნულ მატერიალურ-სამართლებრივ უფლებათა კონკურენციის საკითხი განიხილება მხოლოდ ორივე მხარის - როგორც მესაკუთრის, ისე - მოსარგებლის შესაბამისი საპროცესოსამართლებრივი მოთხოვნების - სარჩელისა და შეგებებული სარჩელის არსებობის პირობებში. შესაბამისად, თუკი სარჩელი აღძრულია მოსარგებლის მიერ, მაშინ მესაკუთრის შემხვედრი მოთხოვნის - შეგებებული სარჩელის არსებობა აუცილებელია, რათა სასამართლოს მიეცეს საპროცესო შესაძლებლობა, განიხილოს მესაკუთრის მატერიალურ-სამართლებრივი უფლებრივი უპირატესობის საკითხი.
ამდენად, თუკი “საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ” კანონით გათვალისწინებული სამართლებრივი ურთიერთობის მონაწილე მხარები მიმართავენ სასამართლოს, ასეთ შემთხვევაში მხარეთა უფლებების დაცვის მექანიზმი ამოქმედდება საპროცესო კანონმდებლობის საფუძველზე, რაც გულისხმობს სასამართლოს მიერ მხოლოდ იმ მოთხოვნების განხილვისა და დაკმაყოფილების შესაძლებლობის ქონას, რაც მხარეთა მიერ წარდგენილია შესაბამისი საპროცესო ფორმის დაცვით.
მოცემულ შემთხვევაში მესაკუთრე ე.ახმედოვს არ გამოუყენებია “საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ” კანონით მინიჭებული თავისი უპირატესი ძალის მქონე მოთხოვნის საპროცესო კანონმდებლობით დადგენილი ფორმით (სარჩელი, შეგებებული სარჩელი) წარდგენის შესაძლებლობა. ასეთად ვერ ჩაითვლება პირველი ინსტანციის სასამართლოს მთავარ სხდომაზე, პაექრობის სტადიაზე, სიტყვიერი განცხადება მოსარგებლისათვის ღნიშნული კანონით დადგენილი 75%-იანი კომპენსაციის გადახდის მზადყოფნის შესახებ.
აღნიშნული არ ნიშნავდა სარჩელის ან სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 188-ე მუხლის დაცვით შეგებებული სარჩელის ფორმით მოთხოვნის წარდგენას. ამასთან, თავად მხარეთა შორის არსებული სამართლებრივი ურთიერთობის “საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ” კანონით მოწესრიგება და მისი გარკვეულობა მხარეებს შორის მოცემულ შემთხვევაში სადავო აღარ არის.(იხ. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა პალატის გადაწყვეტილებანი : #ას-306-563-08 22 ოქტომბერი, 2008 წ., #ას-347-599-08 20 ნოემბერი, 2008 წ.,#ას-1033-1226-08 28 მაისი, 2009 წ., #ას-1151-1296-08 25 ივნისი, 2009 წ.).
კასატორის მოსაზრებებზე, რომ გაგვაჩნდა სხვა საცხოვრებელი სახლიც, და სისტემატურად არ ვსარგებლობდით სადავო საცხოვრებელი სადგომით, აგრეთვე განვმარტავთ, რომ “საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობის შესახებ” საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის მე-4 ნაწილით გათვალისწინებული გარემოებების არსებობა წარმოადგენს ამავე კანონის 1-ლი მუხლის “ა” ქვეპუნქტით გათვალისწინებული დანაწესით განსაზღვრული მფლობელობის უფლების მოპოვების ფაქტის დასტურს. ამასთან ერთად მნიშვნელობა არა აქვს ნივთის უშუალო პყრობას.
“საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ” საქართველოს კანონის 1-ლი მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, - “კეთილსინდისიერად ფაქტობრივად ფლობს საცხოვრებელ სადგომს”, გულისხმობს მფლობელობის უფლებას (რაც არ ნიშნავს ნივთის ფიზიკურ პყრობას), რომელიც მოპოვებული აქვს მოსარგებლეს მესაკუთრესთან გარიგების საფუძველზე. აღნიშნული გარიგება შეიძლება მიუთითებდეს სანოტარო ფორმის დაცვის გარეშე დადებულ წერილობით ნასყიდობის ხელშეკრულებაზე და სარგებლობის უფლების დათმობაზე.
აღნიშნული დანაწესის განმარტებიდან გამომდინარე, მოსარგებლე შესაძლებელია არ
ცხოვრობდეს სადავო საცხოვრებელ სადგომში გარკვეული პერიოდი და, აქედან გამომდინარე, ამ პერიოდის განმავლობაში არ იხდიდეს კომუნალურ გადასახადებს, მაგრამ მხოლოდ ეს არ ნიშნავს იმას, რომ მან მიატოვა სადავო საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლება. ამ უკანასკნელ შემთხვევაში უნდა დასტურდებოდეს სადავო საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების მიტოვების ნება(#ას-341-660-09 28 ივლისი, 2009 წ., ქ. თბილისი).
ასევე გვინდა განმეორებით ავღნიშნოთ, რომ კასატორის მოსაზრებები თითქოს იგი გაცნობილი არ იყო საექსპერტო გამოკვლევას, სასამართლომ მიკერძოებულად შეაფასა თავდაპირველი დაუსწრებელი გადაწყვეტილების გამოტანის წინაპირობები, ყოველგვარ საფუძველს მოკლებულია. განვმარტავთ, რომ სააპელაციო სასამართლოს ბოლო გადაწყვეტილებაში მოყვანილი საექსპერტო გამოკვლევა ჩატარდა განმეორებით, პირველი გამოკვლევა დაუკვეთა თავად კასატორმა, რისი დასკვნაც ასევე ერთვის საქმეს(ს.ფ. 74). სადავო ფართის შიდა აზომვაში არანაირი ცვლილება არ შესულა, ცვლილება განიცადა მხოლოდ შეფასებამ. ამასთან, სააპელაციო სასამართლოზე მოსამართლის შეკითხვაზე, საექსპერტო დასკვნის გამოკვლევისას, მოსამართლის შეკითხვაზე, მოსარჩლეებს ნამდვილად ის ფართი უკავიათ, რაც დასკვნის დასურათებაში არის ასახული, ე. ახმედოვმა დაადასტურა, რომ დასურათებაში ასახული საცხოვრებელი სადგომი მთლიანად უკავია მოსარჩელეებს.
რაც შეეხება ე. ახმედოვის პრეტენზიას, რომ თავდაპირველად სააპელაციო სასამართლომ უსაფუძვლოდ გამოიტანა დაუსწრებელი გადაწყვეტილება, არასევე არასწორია, რადგან ე. ახმედოვის მიერ სასამართლოში წარმოდგენილი სამედიცინო საბუთების თარიღებით ირკვევა, რომ მისი ავადმყოფობის პერიოდი თვეზე მეტი ხნის გავლილი იყო, როცა სასამართლომ სხდომა ჩაატარა. ხოლო ჩვენს მიერ დაუსწრებელ გადაწყვეტილებაზე ე. ახმედოვის საჩივრის ცნობის ერთადერთი მოტივი გახლდათ ის, რომ დაუსწრებელი გადაწყვეტილების შინაარსი პროცესუალურად არ იძლეოდა საშუალებას სააპელაციო სასამართლოს ცვლილება შეეტანა საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილებაში მესაკუთრისათვის გადასაცემი თანხის კონკრეტული ოდენობის განსაზღვრის ნაწილში, რასაც შეიძლებოდა დაბრკოლება შეექმნა ამავე გადაწყვეტილების აღსრულების პროცესისათვის.
ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, მივიჩნევთ, რომ სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული გადაწყვეტილება არ არის გამოტანილი კანონის არასწორი განმარტების საფუძველზე, იგი სრულად შეესაბამება დამკვიდრებულ სასამართლო პრაქტიკას. ამიტომ , გთხოვთ, ე. ახმედოვის საკასაციო საჩივარი ცნოთ დაუშვებლად.


პატივისცემით,



რევაზ რიჟამაძე

13/09/2010